Inmueble amparado en una Carta Constancia o Constancia Anotada

por | octubre 14, 2016

Una Carta Constancia o Constancia Anotada es el documento oficial emitido por el Registro de Títulos que sustenta los derechos de una o más personas sobre una porción de parcela que no posee una designación catastral propia ni un plano individual aprobado y registrado en la Dirección de Mensuras.

Es usual que muchas personas confundan una Carta Constancia o Constancia Anotada con un Certificado de Título.

Por su lado, un Certificado de Título es un documento que ampara el derecho sobre un inmueble previamente individualizado y el cual cuenta con un plano individual del mismo; es decir que por el contrario, una Constancia Anotada simplemente ampara un derecho de propiedad sobre un inmueble mayor, en otras palabras, tiene un derecho en comunidad con una o más personas sobre el mismo inmueble.

El artículo 129 de la ley 108-05 de Registro Inmobiliario prohíbe la expedición de constancias anotadas (también denominadas cartas constancias), exceptuando el caso de los inmuebles sometidos al régimen de condominios. Dicha ley entraría en vigencia en un período de dos años contando desde su promulgación, es decir, a partir del 2 de abril del 2007, conforme indica su artículo 131, durante cuyo período de tiempo la Suprema Corte de Justicia podría disponer la entrada en vigencia parcial y progresiva de la misma.

Mediante Resolución 1737-2007, con vigencia a partir del 2 de abril del 2007, la Suprema Corte de Justicia emitió el Reglamento para el Control y Reducción de Constancias Anotadas, cuyo objetivo es suspender la emisión de nuevas Constancias Anotadas, controlar y regular las existentes y establecer las excepciones para que se acepte el ingreso de una transferencia parcial de derechos sustentados en una Constancia Anotada en el Registro de Títulos. En resumen, dicho Reglamento establece que:

  • A partir de la entrada en vigencia del referido Reglamento se habilitó un período de excepción de dos años, no renovables, para inscribir las transferencias parciales preexistentes de derechos consignados en constancias anotadas. Dicho período venció el 2 de abril del 2009 (artículo 13).
  • Se permite por una única y última vez el registro de una transferencia total de los derechos sustentados en Constancias Anotadas, siempre que la porción a transferir esté totalmente contenida en una única Constancia Anotada, registrada con anterioridad a la entrada en vigencia del indicado Reglamento, es decir, 2 de abril del 2007 (artículo 12, Párrafo II).
  • Las Constancias Anotadas que se emitan a partir de la vigencia del Reglamento no están protegidas por el Fondo de Garantía de Inmuebles Registrados establecido en la Ley 108-05 de Registro Inmobiliario. En los casos previstos en que se permite una transferencia sustentada por Constancia Anotada, al emitir la constancia el Registrador de Títulos incorporará la siguiente leyenda: “CONSTANCIA ANOTADA INTRANSFERIBLE Y SIN PROTECCIÓN DEL FONDO DE GARANTÍA: Para transferir los derechos consignados en esta Constancia Anotada, los mismos deberán individualizarse mediante un acto de levantamiento parcelario aprobado y registrado en la Dirección Regional de Mensuras Catastrales. Los derechos consignados en esta Constancia Anotada no cuentan con la protección del Fondo de Garantía conforme a lo dispuesto por la Ley núm. 108-05 de Registro Inmobiliario y sus Reglamentos”. (Artículo 14, reglamento Control y Reducción de Constancias Anotadas).
  • Es admisible la inscripción de garantías reales sobre constancias anotadas por ante el Registro de Títulos; como consecuencia de la ejecución de la garantía, se entrega al adjudicatario una constancia intransferible.

Como consecuencia de todo lo anterior:

  • no pueden ser inscritas las transferencias parciales de derechos consignados en constancias anotadas, en ningún caso;
  • pueden ser inscritas en cualquier momento, por una única y última vez, las transferencias totales de los derechos sustentados en Constancias Anotadas, siempre que la porción a transferir esté totalmente contenida en una única Constancia Anotada registrada con anterioridad al 2 de abril del 2007

Finalmente, para convertir una Carta Constancia o Constancia Anotada en un Certificado de Título, el propietario debe proceder con el deslinde del inmueble, proceso respecto al cual escribiremos una publicación más adelante.

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